Direito do Consumidor na Compra de imoveis Usado ou na Planta

O artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor determina que quando o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor pode, alternativamente e à sua livre escolha:

rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia antecipada monetariamente atualizada, além de perdas e danos;

exigir o cumprimento forçado da obrigação; aceitar outro produto equivalente.

A Lei 4.591/64, que dispõe sobre incorporações imobiliárias, estabelece ainda que ao contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, são impostas normas que o incorporador deve seguir, como.

Exemplo: responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos que estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação ou retardar injustificadamente a conclusão das obras.

O atraso na entrega do imóvel também pode configurar uma contravenção relativa à economia popular, quando o incorporador paralisar a obra por mais de 30 dias ou retardar excessivamente o andamento sem justa causa.

Não havendo o cumprimento do contrato em relação ao prazo de entrega da unidade adquirida, o fornecedor deve ser questionado com base na Lei.

Cooperativa habitacional não são caracterizadas como uma relação de consumo.

A cooperativa habitacional tem como princípio a associação de pessoas para a construção de suas casas, sem intermediários e sem visar lucros. As cooperativas habitacionais não são caracterizadas como uma relação de consumo.

O cooperado é uma espécie de sócio e não apenas um comprador. Uma das principais medidas que deve tomar é o de acompanhar o andamento da obra, participando ativamente do negócio e das assembléias e reuniões realizadas.

O consumidor que ainda não aderiu ao sistema, deve tomar alguns cuidados:

1- verificar se a cooperativa tem ata de constituição e estatuto social, se está inscrita no cartório de registro de títulos e documentos e se o projeto foi aprovado pela prefeitura;

2- ler atentamente o estatuto, verificando se ele está de acordo com a Lei nº 5.764 de 1971, que estabelece regras para o sistema;

3- é aconselhável visitar o escritório da cooperativa. Não ter sede fixa é um risco no caso de eventuais problemas;

4- dar preferência às cooperativas que já tenham comprado o terreno e, sendo assim, verificar a escritura e registro no cartório de imóveis;

5- sempre que possível participar de todas as assembléias e reuniões.

Compra de imóvel a preço de custo

Algumas considerações sobre contratos de compra e venda de imóvel a preço de custo:

1- Reajuste das prestações e do saldo devedor: Nos contratos a preço de custo, o reajuste das prestações e a atualização do saldo devedor variam de acordo com o custo da construção e a etapa da obra. Os valores são rateados entre os adquirentes.

2- Rescisão do contrato pelo atraso na entrega: Nesses contratos não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, pois o andamento da construção depende da disponibilidade de todos os adquirentes. Nessa modalidade de construção existe a responsabilidade solidária.

3- Qualidade da construção: Na incorporação a preço de custo, cabe à comissão de representantes fiscalizar de uma forma geral, não só o andamento da construção, mas também os custos. As decisões tomadas em assembléia devem ser respeitadas.

Os problemas apresentados devem ser discutidos junto à comissão de representantes e, se não surtir efeito, a recomendação é recorrer à esfera judicial.

Compra de imóvel de construtora / incorporadora

As incorporações imobiliárias (atividade exercida para promover e realizar a construção de edificações) são reguladas pela Lei 4.591 de 16/12/64. O consumidor deve tomar alguns cuidados antes da assinatura do contrato, como:

Observar a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados nos imóveis já construídos pela construtora. .

Verificar na prefeitura municipal se a planta do imóvel foi aprovada.

No cartório de registro de imóveis deve ser observado se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada.

Observar também se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura do município.

O memorial descritivo (documento que discrimina o material e equipamentos a serem empregados no imóvel) é documento integrante do contrato de compra e venda.

Certifique-se, ainda, se o imóvel ou o terreno não estão hipotecados.

É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato.

Ao concluir os pagamentos, o comprador deve providenciar a escritura definitiva, lavrada no tabelionato de notas. Em seguida, a escritura deve ser registrada no cartório de registro de imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel.

Na falta de pagamento da prestação pode ser cobrada a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes. Se a compra envolver outorga de crédito ou concessão de financiamento, a multa deve estar limitada a 2% do valor da prestação.

Compra de imóvel usado

Ao comprar imóvel usado, o consumidor deve avaliar bem a oferta, o local e as condições da moradia. Caso seja um apartamento, é importante checar o valor do condomínio e se há vagas na garagem.

Para correr menos riscos, o comprador deve solicitar que o vendedor providencie a seguinte documentação:

1. Certidão vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse documento é fornecido pelo cartório de registro de imóveis competente e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel – hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc.

2. Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside.

3. Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a metragem constante da escritura seja a mesma descrita no carnê.

4. Certidões dos distribuidores cível, criminal e federal do vendedor.

5. Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência.

6. Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área.

7. Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio.

8. Peça declaração de não condição de empregador e de que não se acha abrangido pelas restrições da Lei Orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).

Obs.: Normalmente, o proprietário é quem deve apresentar os documentos acima, até mesmo por implicarem em custos adicionais. A falta de informações pode comprometer a segurança do negócio e acarretar prejuízos.

O comprador deve, ainda, ler atentamente o contrato de compra e venda, que deve ser redigido de forma clara e legível. Cláusulas que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque.

O contrato deve ser registrado no cartório imobiliário competente. Se o pagamento for à vista, pode ser lavrada a escritura definitiva.

Compra de lote / terreno

A lei que regula o parcelamento do solo urbano é a Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979, que sofreu algumas alterações trazidas pela Lei 9.785.

Os Estados, o Distrito Federal e os municípios podem estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto na lei às peculiaridades regionais e locais.

Algumas considerações, a Lei 9.785/99 define como lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos da zona que se situe.

Por infra-estrutura básica entende-se os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, de abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar, além das vias de circulação pavimentadas ou não.

A lei determina que os lotes devem ter área mínima de 125 metros quadrados e frente mínima de 5 metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica.

Antes de adquirir o lote, o consumidor deve visitar o local verificando se atende às expectativas de infra- estrutura.

Antes de entregar qualquer sinal ou reserva, o consumidor dever verificar:

a) Na prefeitura: se o loteamento está devidamente aprovado, se não está localizado em área de manancial ou área de proteção ambiental e se não há quaisquer restrições construtivas.

b) No cartório de registro de imóveis correspondente: se o loteamento está registrado de acordo com a aprovação da prefeitura.

É importante pedir a certidão de propriedade e a negativa de ônus e alienação, para checar se o proprietário que consta no cartório é o mesmo que está vendendo o lote e se o lote está regular.

É importante guardar os panfletos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. O material publicitário integra o contrato firmado.

As cláusulas do contrato devem ser analisadas antes da assinatura. Em caso de dúvidas, o consumidor deve recorrer a um órgão de proteção ao consumidor ou advogado especializado no assunto.

Após a análise e assinaturas das partes e testemunhas, o contrato deve ser registrado no cartório de registro de imóveis para que o lote não seja vendido para outra pessoa.

Ao concluir o pagamento, o consumidor deve providenciar a escritura definitiva, lavrada no tabelionato de notas, apresentando todos os documentos pessoais do comprador, prova de quitação, contrato, etc.

Em seguida, a escritura deve ser registrada no cartório de registro de imóveis competente, pois é a garantia efetiva da propriedade do imóvel.

Reajuste mensal das parcelas relativas a compra de imóvel e lote:

Nos contratos de comercialização de imóveis, financiamento imobiliário em geral e nos arrendamentos mercantis de imóveis, com prazo mínimo de 36 meses. 

É permitido o reajuste mensal com base em índices de preços, custos ou pelo índice de remuneração da poupança (artigo 15 da Medida Provisória nº 2.223, de 04.09.01).

Rescisão do contrato na inadimplência

O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, estabelece que:

“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Com base nesse artigo do CDC, o comprador de imóvel que estiver inadimplente e não tiver condições de regularizar a situação deve tentar um acordo com o fornecedor e pedir o reembolso de parte do valor já pago.

Resíduo – compra de imóvel /lote

O artigo 28 da Lei 9.069, de 29/6/95, determina que para os contratos celebrados ou convertidos em Reais, com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos de insumos utilizados.

A periodicidade de aplicação da correção seja anual e que não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um (1) ano.

A lei apontada não dá margem à cobrança de resíduos, exceto para obrigações contraídas a partir de 1º de julho de 1994. A cobrança de resíduos é indevida, não cabendo qualquer outra correção além do acumulado anual.

O consumidor pode discutir a questão por meio de ação judicial ou notificar o fato ao Ministério Público.

S F H (Sistema Financeiro de Habitação)

Em casos de financiamento para compra do imóvel por meio de um agente financeiro vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, o consumidor deve procurar informações com o departamento jurídico do próprio banco.

Não obtendo os devidos esclarecimentos, a questão deve ser levada ao Banco Central, que é o órgão competente para acolher reclamações que envolvam o SFH ou financiamento por carteira hipotecária, obtido junto a agentes financeiros.

Site do Banco Central: www.bcb.gov.br  Telefone: 0800-992345

Vícios de construção

O consumidor tem prazo de 90 dias após a compra de produtos duráveis (no caso de imóveis após a entrega das chaves) para reclamar de defeitos de fácil constatação.

Se o vício for oculto, o prazo se inicia a partir do momento em que o vício se evidenciar (artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor).

Para a regularização do problema o consumidor pode aplicar o artigo 20 e exigir, alternativamente e à sua escolha:

Reexecução do serviço, sem custo adicional, quando cabível; restituição da quantia paga corrigida monetariamente; abatimento proporcional do preço.  

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