Cobrança de aluguel antecipado e Direito Preventivo do Locatario
Cobrar aluguel antecipado e uma garantia de caução ou fiador que viola o art. 43 da Lei 8.248/91 (Lei do Inquilinato), e por isso é considerado uma prática abusiva e passível de danos morais, por isso elaboramos os 10 Direitos do Locatário que você pode não saber.
Devido ao grande número de LOCATÁRIOS que venho recebendo e-mails no intuito de tirar dúvidas sobre seu contrato de aluguel, por não ter certeza do que é certo, ou errado, e por também desconhecer a Lei do Inquilinato, que decidi elaborar, o Manual dos Direitos do Locatário!
Por muita vezes o LOCATÁRIO é visto como o “vilão” no contrato de locação, não é verdade?
Tanto os profissionais como o próprio LOCADOR precisam ter uma visão de que o inquilino deve ser considerado como o seu cliente.
Veja o relato de um LOCATÁRIO:
É muito frustrante para o inquilino sentir-se sempre a “ponta fraca” de uma relação tão importante.
Ver a explícita má vontade de imobiliárias e proprietários em resolver questões simples.
Ter que ficar evocando a lei do inquilinato, para cada reparo que, pelo simples bom senso, não deveria carecer de qualquer debate, com o perdão da palavra, enche o saco!
Quem acha que inquilino é tudo igual, talvez ter imóveis para a locação não seja a melhor opção.
Contratar um Administrador Profissional de imóveis é uma opção acertada!
10 Direitos do Locatário que você pode não saber:
1. Direitos do Locatário: ser exigido a oferecer no máximo uma garantia
Em um contrato de locação só é permitido no máximo UMA modalidade de garantia, veja o que diz o art. 37, § único da Lei do Inquilinato:
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Para o caso de um contrato de locação com garantia, NÃO pode o LOCADOR solicitar o pagamento do primeiro aluguel de forma antecipada, é o que diz o art. 20, da Lei 8.245/91:
Salvo as hipóteses do art. 42 (aluguel desprovido de garantia) e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Compreende-se por tanto que, se o seu contrato for garantido por algum das modalidade permitidas em Lei, o vencimento do primeiro aluguel ocorrerá após os 30 dias da entrega das chaves.
2. Direitos do Locatário: não pagar a taxa de cadastro e contrato
Não sabia que tantas imobiliárias pelo Brasil, não sei se pelo desconhecimento da Lei do Inquilinato ou por má fé, acabam cobrando dos pretendentes a locação uma taxa para realizarem o cadastro nos órgãos de credito, como SPC e Serasa.
Mas, veja o que diz o art. 22, VII, da Lei do Inquilinato:
“O locador é obrigado a:
pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;”
Ou seja, é uma cobrança abusiva!
Já sobre a questão da “taxa de contrato” a omissão da lei, faz o que os entendimentos sejam divergentes. Porém, ao analisar a jurisprudência a decisão majoritária é que essa atribuição deve ser suportada ao LOCADOR.
3. Direitos do Locatário: atrasei, e agora?
Esse tópico é o mais questionado de todos!
Justamente por muitos ainda fazerem confusão com o que diz o Código de Defesa do Consumidor sobre incidência de multa a base de 2%, mas reitero que até o momento os Contrato de Locações são regidas pela lei especial, a saber Lei 8.245/91.
Dito isso, é legal efetuar cobrança do aluguel em atraso com multa moratória de 10% e juros de 1% ao mês.
Fiz um artigo recentemente sobre “Tudo o que você precisa saber sobre multa“, se sua dúvida abrange mais detalhes, não deixe de ler!
4. Direitos do Locatário: exigir laudo de vistoria
Quem aluga o imóvel por conta própria raramente elabora uma vistoria de entrega de chaves, isso acaba tornando um processo feito por administradores e imobiliárias, independente de quem esteja a frente da locação, sempre solicite!
Olha o que diz o art. 22, V, da Lei de Locações:
O locador é obrigado a:
fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
Indico que acompanhe a vistoria, ou então, caso já receba pronto verifique pela sua via do laudo de vistoria, pois você tem um prazo para averiguar se as informações estão de acordo, e identificando alguma inconformidade encaminhar a contra-vistoria.
Esse documento irá te resguardar até o final do seu contrato.
5. Direitos do Locatário: exigir o recibo de quitação
Assim como você guarda os recibos de quitação de uma fatura do seu cartão de crédito, por exemplo, solicite também a quitação do alugueis e demais encargos, para resguardar de futuras inconsistências.
Baseado no que informa a Lei do Inquilinato, art. 22, VI:
O locador é obrigado a:
fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
6. Direitos do Locatário: não responder por débitos anteriores a locação
No mesmo artigo do item acima, agora pelo seu inciso II, informa que:
O locador é obrigado a:
garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
Ocorre inúmeras vezes do proprietário locar o imóvel mesmo com débito de condomínio, água, energia elétrica, e acarretar danos ao LOCATÁRIO exatamente sobre a questão do uso “pacífico”.
Já, imaginou um LOCATÁRIO ser impossibilitado de utilizar o salão de festas, por compor no Regimento Interno que condômino inadimplente é impossibilitado de fazer seu uso?
Isso já se configura infração contratual, fique atento!
7. Direitos do Locatário: taxa extra, quem paga?
Esse é outro assunto que bate recorde de acesso no nosso Blog, e diga de passagem de fato pode parecer confuso, mas não é!
De forma resumida, cabe ao LOCATÁRIO pagar apenas sobre as TAXAS ORDINÁRIAS (despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva), mesmo que sejam arrecadadas por meio de taxa extra, ou fundo de reserva.
Na verdade, você inquilino, deve procurar saber com o administrador do prédio, ou o síndico, ou até mesmo participando das assembleias (sim, você pode participar, escrevi sobre isso aqui) para qual destinação efetivamente será dada a taxa aprovada.
Nesse artigo, que você pode acessar agora mesmo, eu relaciono em detalhes sobre “quem paga o que”, de acordo com a Lei do Inquilinato.
8. Direitos do Locatário: quebrou, quem conserta?
Acredito que esse seja o assunto mais desgastante em uma relação locatícia, não é verdade?
É nessa situação que o laudo de vistoria vai ser útil, pois nele consta de forma detalhada o estado de conservação do imóvel ora locado.
Vale lembrar que no Art. 22, IV, diz que:
O locador é obrigado a:
responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Juntamente com o Art. 26, da mesma Lei:
Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti – los.
Tenha uma atenção maior sobre a cláusula do contrato que diz sobre as benfeitorias, evite fechar contrato onde o LOCATÁRIO renúncia o direito à indenização sobre as benfeitorias necessárias.
9. Direitos do Locatário: reajuste x revisão do aluguel
No art. 17, § único e em sequência com o art. 18 da Lei do Inquilinato, diz:
Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
A legislação vigente determina que o prazo mínimo para que ocorra o reajuste é de um ANO, logo o seu contrato de locação só pode ser atualizado a cada ano com base em um índice oficial, normalmente sendo o IGP-M ou o INPC.
E o art. 19, complementa:
Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá – lo ao preço de mercado.
Ou seja, a cada três anos, salvo em caso de comum acordo, pode o LOCADORatualizar o valor do aluguel para equiparar ao valor do preço de mercado.
Se, quando isso ocorrer, o LOCATÁRIO não concordar com o novo valor, será necessário a entrada da revisão via judicial pelo proprietário para que o Juízo averigue por meio de avaliações técnicas o pedido do aumento.
10. Direitos do Locatário: saída antes do prazo
Necessitando o LOCATÁRIO de entregar o imóvel antes do prazo, é necessário que notifique com a antecedência minima de 30 dias ao LOCADOR.
A depender do contrato realizado pode o LOCATÁRIO após 12 meses estar isento de multa, apenas se estiver expressamente no seu contrato.
Caso contrário a multa deverá ser PROPORCIONAL ao tempo que falta encerrar no prazo normal, é o que diz o art. 4° da Lei 8.245/91:
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2odo art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Fiz um artigo explicando como calcular essa multa, veja aqui!
Espero que eu tenha esclarecido sobre os principais questionamentos quanto a conhecer os direitos de você que já é LOCATÁRIO, ou está se preparando para locar seu imóvel via um contrato de locação residencial.
