Multas no Contrato de Aluguel: tudo que você precisa saber

Assinar um contrato de locação de imóvel normalmente impõe um compromisso envolvendo inquilino, proprietário e (às vezes) imobiliária. Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, não é mesmo?

Nesse contexto decidi escrever de uma forma mais detalhada, direta, e completa TUDO o que você precisa saber sobre multas no Contrato de Aluguel, no final não deixe de comentár o post para saber se consegui o objeto!

Multas no Contrato de Aluguel e suas espécies.

É imprescindível que você saiba que existem dois tipos de multas que sobrecaem em um contrato de locação, são eles: 

1. Multa Moratória: Não têm caráter punitivo, a sua finalidade primordial é desestimular o cumprimento da obrigação fora de prazo. Elas são devidas quando o LOCATÁRIO estiver efetuando espontaneamente um aluguel vencido;

2. Multa Compensatória: Sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual na sua totalidade ou por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento. São consideradas cláusulas penais e tem como objetivo assegurar que ao menos parte dos prejuízos sejam recompostos caso uma das partes não cumpra o contrato.É possível a cumulação das multas moratória e compensatória, se cada qual tiver fundamento específico próprio, ou seja, a multa moratória tem por escopo impelir o inquilino a pagar os aluguéis nos respectivos vencimentos, enquanto que a compensatória tem por origem uma quebra contratual.

Multas no Contrato de Aluguel: qual a base de cálculo legal?

No pagamento fora do vencimento incidirá a multa moratória, que é composta de dois itens:

• Juros Moratórios de 1% ao mês: O CTN (Código Tributário Nacional) em seu Art. 161, §1°, diz: 

Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.

Quero chamar atenção sobre o que o Art. 405 do Código Civil retrata sobre os juros:

Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.

Ou seja, a validade da cobrança do juros se dar quando há citação da parte sobre o atraso da sua obrigação contratual.

• Multa Moratória de 10%: O Decreto n° 22.626/33, mais conhecido com Lei de Usura estabelece conforme a redação do Art. 9°:

Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.

Você pode está me perguntando mas não seria multa de 2% ????  😐 

As pessoas confundem o limite de  2% que estar previsto no Art. 52, § 1°, da Lei Federal nº 8.078/90, mais conhecido como o Código de Defesa do Consumidor, porém ela não pode ser considerada às relações entre LOCADOR e LOCATÁRIO, por não ser considerada uma relação de consumo.

Essa sim, regida pela Lei n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência.

Multas no Contrato de Aluguel: Porque 3X o valor do Aluguel?

Acredito que você já viu inúmeras vezes em um Contrato de Aluguel que a multa por quebra contratual ou rescisão antecipada é na ordem de 3x o valor do aluguel, não é verdade?

Mas aonde está isso na Lei? Praxe do Mercado?

A explicação você pode não ter percebido mas, é exatamente a limitação dos 10% de multa compensatória.

Vejamos..

No Art. 412 do Código Civil informa que:

O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

E o Art. 413 que a segue:

A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal (pagamento do aluguel) tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Normalmente o contrato de locação residencial é no prazo de 30 meses, para assegurar o direito de denúncia vazia, portanto caso o LOCATÁRIO quebre o contrato logo no 1° mês, o mesmo está sujeito pelo o prazo que ainda falta cumprir, ou seja 30/30 avos, resultando o pagamento de 100% da multa máxima estabelecida.

Multas no Contrato de Aluguel: Danos maior que a Clausula Penal:

Poderá ocorrer numa locação que os danos da quebra contratual seja superior a da Clausula Penal expressamente estabelecida no contrato, então poderá a parte requerer em juízo a importância real dos prejuízos.

É o que diz o Art. 395 do Código Civil:

Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

E complementada pelo Art. 416, § Único do CC:

Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.

Multas no Contrato de Aluguel: Rescisão Antecipada

Nesse tópico a Lei do Inquilinato não foi omissa em nos instruir quanto as orientações legais de como estabelecer a multa, em seu Art. 4° diz:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o LOCADOR reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2° do Art. 54-A, o LOCATÁRIO, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o LOCADOR com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

O objetivo desse post foi esclarecer o máximo possível os leitores do blog, e confesso que esse tema me rendeu algumas horas de estudo..

Mesmo trabalhando no ramo por muita vezes deixamos nos “levar” pelos costumes e praxes, muitas delas equivocadas. Precisamos ir a fundo do porque das coisas e assim melhor assessorar inclusive nossos clientes.

Verdade seja dita que nosso ordenamento jurídico é um emaranhado de leis, controvérsias, interpretações e por isso requer muito cuidado e disposição!